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Abertura de SPE - Setor Imobiliário

Foto do escritor: Amanda MouraAmanda Moura

Abertura SPE
Imagem: Pinterest | Reprodução



A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma entidade jurídica criada com o objetivo de executar um projeto específico ou realizar uma determinada operação. Este tipo de estrutura é amplamente utilizado em setores como construção, infraestrutura, imobiliário, energia, entre outros, para facilitar a administração, financiamento e mitigação de riscos associados ao projeto específico.




Características Principais de uma SPE


1.Finalidade Exclusiva: A SPE é estabelecida para realizar um projeto ou operação específica, diferentemente de outras empresas que podem ter um escopo mais amplo de atividades.

   

2.Autonomia Jurídica e Financeira: A SPE é uma entidade separada legalmente, o que significa que seus ativos e passivos são separados dos de seus acionistas. Isso proporciona proteção aos investidores, limitando suas responsabilidades ao capital investido na SPE.


3.Facilidade de Financiamento: A criação de uma SPE pode facilitar o acesso a financiamento, pois permite que os investidores e credores avaliem o risco do projeto de forma isolada, sem serem influenciados por outras atividades do patrocinador.


4. Gestão de Riscos: Ao isolar os ativos e passivos associados a um projeto específico, a SPE ajuda a mitigar os riscos financeiros e operacionais que poderiam impactar negativamente os patrocinadores ou outras partes do negócio.


5.Estrutura Flexível: As SPEs podem ser estruturadas de várias formas, dependendo das necessidades do projeto e dos requisitos regulatórios. Elas podem ser constituídas como sociedades limitadas, sociedades anônimas, ou outras formas jurídicas permitidas pela legislação local.



Vantagens de uma SPE


- Proteção de Ativos: Isola os ativos e passivos do projeto específico dos demais ativos da empresa-mãe, proporcionando uma camada adicional de proteção.

  

-Eficiência Fiscal: Dependendo da jurisdição, a estrutura de uma SPE pode oferecer vantagens fiscais.

  

- Transparência e Controle: Facilita a monitorização e gestão de um projeto específico, com relatórios financeiros claros e separados.


Desvantagens de uma SPE


-Custos Adicionais: A criação e manutenção de uma SPE pode envolver custos legais e administrativos significativos.

  

-Complexidade: A gestão de várias SPEs pode adicionar camadas de complexidade à estrutura corporativa global, exigindo recursos adicionais para administração e conformidade.



SPE no setor Imobiliário


É uma Sociedade de Propósito Específico que tem como finalidade a construção e venda de um único e específico empreendimento imobiliário. 


Nessa modalidade empresarial, os empreendedores têm a possibilidade de criar uma empresa para cada empreendimento, o que aumentará a segurança jurídica, bem como restringe a responsabilidade dos sócios pelas dívidas da empresa.

A SPE imobiliária também permite a captação de recursos no mercado financeiro por meio da emissão de títulos de dívida, ajudando o processo de financiamento do projeto a ser desenvolvido.


Tributações de uma SPE na Construção Civil


É extremamente importante o processo de escolha de regime para a Sociedade de Propósito Específico (SPE). 


Apesar de não haver um padrão de escolha obrigatório, existem alguns requisitos que precisam ser cumpridos no processo de adesão, de acordo com o regime escolhido. 

Existem 4 regimes tributários para a SPE na construção civil: 


  • Lucro Real

  • Lucro Presumido

  • Simples Nacional 

  • Regime Especial de Tributação – RET


Lucro real


Obrigatório para empresas com faturamento anual superior a R$ 78.000.000,00, a base de cálculo do imposto será o resultado das receitas subtraídas das despesas. 


Serão cobrados os seguintes tributos federais para uma SPE optante deste regime:  


  • Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) : 15%, acrescido de 10% Sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000,00 por mês. 

  • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL): A alíquota é de 9% sobre o lucro real.

  • Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS) de 1,65%; 

  • Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS) de 7,60% (A empresa pode descontar créditos relativos a insumos, despesas e custos operacionais).


Lucro Presumido


Este regime é um dos mais utilizados pelas empresas. Podem aderir a esse regime as empresas que não possuam faturamento bruto anual superior a R$ 78.000.000,00, e como o próprio nome sugere, tem-se uma presunção do lucro, que pode variar entre 8%, 16% ou 32%.

Dessa forma a empresa tem uma alíquota aplicada sobre sua receita, que é considerada como base de cálculo dos tributos.

Os tributos devidos no regime do Lucro Presumido, são bem parecidos com o do Lucro Real:


  • Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) de 15%, acrescido de 10%¹;

  • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de 9%;

  • Programas de Integração Social (PIS) cumulativo de 0,65%; e 

  • Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) cumulativo de 3%. 


Simples Nacional 


Nesse regime, as empresas precisam ter um faturamento anual de até R$ 4.800.000,00, sendo este um regime simplificado de tributação. 


Para aderir a esse regime, recolhe-se em uma guia única, de forma mensal, os tributos devidos pela empresa, incluindo IRPJ, IPI, CSLL, COFINS, PIS, CPP, ICMS e ISS, se incidentes.


A alíquota do imposto é relacionada à atividade desempenhada, estando as alíquotas descritas no Anexo I da Lei Complementar 123/2006. Convém destacar que empresas que desempenham atividades de incorporação e loteamento imobiliário não podem optar pelo Simples Nacional.


Regime Especial de Tributação – RET


Dentre os regimes de tributação tem-se o RET, que pode ser adotado para incorporadoras que tenham constituído Patrimônio de Afetação (Lei 10.931), sendo um regime especial de tributação.


O RET possibilita que as empresas que exercem atividade imobiliária realizem um único recolhimento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, à alíquota de 4% sobre as receitas auferidas. 


Se a incorporação imobiliária for relacionada a programas sociais de moradia, as empresas poderão reduzir a alíquota para 1%.


A adoção do RET também é possível para loteamentos vinculados à venda de casas.


Passo a Passo para abertura de uma SPE


A abertura de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) envolve uma série de passos formais e burocráticos. Separamos um guia com passo a passo para a criação de uma SPE no Brasil, mas reforçamos que a presença de advogados e contadores especializados nesse processo é altamente recomendável, pois irá resguardar o seu negócio, direcionando para a estratégia mais assertiva ao seu objetivo empresarial e cumprimento dos requisitos legais.


1. Planejamento Inicial


2. Elaboração do Contrato Social ou Estatuto Social


3. Registro na Junta Comercial


4. Obtenção de CNPJ


5. Alvarás e Licenças Necessárias


6. Inscrição Estadual e Municipal


7. Contratação de Serviços Contábeis


8.Abertura de Conta Bancária


9. Formalização de Contratos e Parcerias


10. Início das Atividades


Livros da área de Direito Imobiliário e Registral





Espero que as dicas tenham ajudado você a entender melhor sobre o processo de abertura de SPE, seus regimes tributários, vantagens e desvatagens.


Se você ficou com alguma dúvida, é só nos contactar pelo nosso número de whatsapp, vai ser um prazer atendê-lo.


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