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Averbação Imobiliária


Averbação Imobiliária
Imagem: Pinterest | Reprodução

A averbação imobiliária é uma etapa fundamental dentro das operações que envolvem o Direito Imobiliário, sendo um processo realizado no Cartório de Registro de Imóveis para manter a propriedade atualizada de acordo com a legislação.


As atualizações podem variar, mas geralmente diz respeito a alterações na estrutura, mudanças em sua propriedade ou encargos, ou qualquer outra modificação no imóvel que altere o seu estado jurídico inicial.A averbação é regida principalmente pela Lei 6.015/73.


O ato de atualização da matrícula por meio da averbação assegura ao proprietário a regularidade do bem, acesso à dados relativos a esse imóvel e maior segurança no processo de compra e venda, promovendo desta forma uma valorização da propriedade.


O investimento para averbar a matrícula de um imóvel irá variar conforme a cidade e estado que o imóvel está localizado, não havendo dessa forma, um preço fixo. 


Vale destacar que esse investimento também sofre influência se a averbação será realizada a partir de um valor declarado ou não declarado.

Valor Declarado

Com base em alterações, como por exemplo óbito, mudança de estado civil, entre outras.

Valor não Declarado

Com base no valor do imóvel, como por exemplo a compra e venda, construção ou outras alterações feitas nas propriedades.


Segue abaixo alguns exemplos de situações práticas que será necessário realizar a averbação do imóvel: 


I - Demolição/ Separação ou divórcio


É necessária quando ocorre a demolição de um imóvel, onde o registro é importante para atestar que uma estrutura existente anteriormente foi removida, garantindo a coerência entre a realidade física e documentos legais.


Não realizada essa alteração na documentação do imóvel, complicações legais podem surgir, visto que afeta o uso do terreno, obrigações fiscais e até mesmo a definição de quem é o legítimo titular do imóvel.


O processo de demolição ocorrerá com prévia autorização dos órgãos competentes, o proprietário precisará solicitar um alvará junto a prefeitura. A segunda etapa desse procedimento é solicitar uma vistoria, e com o documento em mãos, declarar em cartório.


Documentação necessária para averbação:


a) Demolição


  • Certidão de demolição da Prefeitura Municipal;

  • Requerimento firmado pelo proprietário (com seus dados completos e o do companheiro) com firma reconhecida;

  • CND do INSS (certidão negativa de débitos);

  • Alvará de demolição.


b) Separação ou divórcio


  • Requerimento assinado pelo proprietário solicitando a averbação do divórcio;

  • Cópia autenticada ou original atualizada da certidão de casamento (que tenha sido pedida há, no máximo, 90 dias).


II - Construção


A averbação de construção é necessária quando uma nova edificação é construída em um terreno, que tornará esse processo legal e precisa constar na matrícula.


Sem essa averbação, a propriedade poderá enfrentar diversos problemas, como por exemplo a impossibilidade de realizar vendas ou transferências, falta de reconhecimento das edificações na prefeitura e outras secretarias municipais e propriedade inexistente.


Documentos necessários para a averbação:


  • Anotação de responsabilidade técnica, ART;

  • CND do INSS;

  • Planta do imóvel com a assinatura do proprietário e engenheiro responsável pela obra;

  • Declaração da empresa que faz o abastecimento de água e esgoto;

  • Requerimento com a menção do valor da obra, com firma reconhecida;

  • Certidão de conclusão de obra, com o valor venal e o habite-se (documento que assegura que aquele imóvel foi construído conforme regras da prefeitura).


III - Confrontação


A confrontação correta entre imóveis certifica que estes em questão não invadem patrimônio, especificando medidas e confrontações, para fins tributários, por exemplo.


Documentos necessários para solicitar a realização de certificação de confrontantes:

  • Pedido de solicitação de atualização da confrontação;

  • Declaração emitida pela prefeitura, em que contém as confrontações.


IV - Logradouro


Inicialmente, logradouro é definido como aquilo que pode ser logrado,  usufruído por alguém, como por exemplo uma rua, espaço público, reconhecidos oficialmente pela administração pública.


A sua averbação consiste nesse contexto, como a mudança do nome da rua onde o imóvel está localizado.


Documentos necessários:


  • Declaração da prefeitura;

  • Lei onde conste a alteração.


V - Cadastro Municipal


O Cadastro Municipal é um documento mantido pela prefeitura com o objetivo de informar a descrição física de um imóvel para fins de cálculo do IPTU.


Neste procedimento de averbação, a prefeitura fornece uma declaração onde conste a matrícula e o seu registro, e o proprietário do imóvel faz a solicitação.


Documentos necessários:


  • Pedido de solicitação da averbação do cadastro municipal.

  • Declaração emitida pela prefeitura, constando o cadastro e matrícula do imóvel.


VII - Cancelamento de Usufruto


Usufruto em essência, implica em ter o direito de usar e desfrutar de um bem, administrá-lo e receber dos seus frutos, como por exemplo uma casa ou uma parcela de terra, sem ter a propriedade legal do imóvel.


Para a solicitação do cancelamento de Usufruto, faz-se necessário a apresentação dos seguintes documentos:

  • Pedido com assinatura reconhecida.

  • Guia do ITCMD ( Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação)

  • Cópia autenticada da certidão de óbito ou escritura da renúncia.


VIII - Desmembramento


O desmembramento se refere à divisão da propriedade de terra em parcelas menores, separando em partes distintas, cada uma com seu próprio  título de propriedade.


Alguns dos documentos necessários para solicitar o desmembramento são:


  • Memorial descritivo das áreas que foram desdobradas.

  • Documento do requerimento devidamente assinado pelo dono do imóvel e com assinatura reconhecida.

  • Mapa assinado pelo proprietário e engenheiro responsável.

  • Anotação de responsabilidade técnica (ART) e comprovante de pagamento.

  • Certidão de aprovação da prefeitura.


IX - Hipoteca e Penhora


A averbação de hipoteca precisará ser realizada quando um imóvel é utilizado como garantia em um empréstimo ou financiamento, enquanto a penhora é um procedimento legal que garantirá o pagamento de uma dívida.


Para solicitar o cancelamento das averbações, faz-se necessários os seguintes documentos/procedimentos:


Hipoteca: 


  • Requerimento firmado pelo proprietário, contendo reconhecimento de assinatura.

  • Autorização de cancelamento cedida pelo credor. 


Penhora: 


  • Mandado judicial. 

  • Recolhimento dos emolumentos.

  • Certidão de sentença judicial.


Livros da área de Direito Imobiliário e Registral




Realizar a averbação/atualização do seu imóvel é extremamente importante  para manter a sua propriedade legalizada, visto que é também através dela que o cálculo para pagamento de impostos,  além claro de proporcionar segurança jurídica para possíveis negócios imobiliários.


O procedimento de regularização de imóvel envolve conhecimento e expertise de um profissional atuante da área de Direito Imobiliário, por isso é altamente prudente a contratação de uma assessoria jurídica para realizar esse processo junto com você, prezando pelo seu direito e economia.


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