
É indiscutível que a compra de um imóvel envolve bastante complexidade, devido ao seu alto valor econômico e também demanda emocional, pois é comum que ao adquirir um bem o mesmo venha com significado, alegria e dotado de grandes histórias.
Ao elaborar um contrato de compra e venda será necessário prezar pela segurança jurídica de ambas as partes envolvidas, e estando este documento bem elaborado, irá garantir que o processo ocorra de forma transparente e segura.
Neste artigo, abordamos os principais aspectos que você deve considerar ao celebrar uma transação imobiliária, resguardando a mesma através de um contrato de compra e venda de imóveis bem estruturado.
1. O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?
Um contrato de compra e venda de imóvel é um documento legal que formaliza o acordo entre o vendedor (proprietário do imóvel) e o comprador, estabelecendo as condições para a transferência da propriedade.
Este contrato define os direitos e obrigações de ambas as partes e serve como garantia jurídica de que a transação será realizada conforme o acordo firmado entre comprador e vendedor no momento de negociação.
Flávio Tartuce conceitua compra e venda como:“O contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante remuneração, denominada preço. Portanto, trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade.”
Ainda convém ressaltar, já que falamos sobre contrato de compra e venda de imóveis, que a transferência da propriedade do imóvel se dará pelo registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, onde com isso, conclui-se que o contrato trará somente o compromisso do vendedor em realizar a transferência da propriedade, e não a transferência de fato.
2. Principais Elementos do Contrato
a. Identificação das Partes
O contrato deve identificar claramente o vendedor e o comprador, incluindo nome completo, RG, CPF, estado civil, profissão e endereço. Se houver representantes legais, seus dados e poderes devem ser especificados.
b. Descrição do Imóvel
Uma descrição detalhada do imóvel é fundamental. Isso inclui:
- Endereço completo
- Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis
- Área total e construída
- Descrição das benfeitorias e acessórios que acompanham o imóvel.
c. Preço e Condições de Pagamento
O contrato deve especificar o valor total da transação e as condições de pagamento, detalhando:
- Valor total do imóvel
- Formas de pagamento (à vista, parcelado, financiado, etc.)
- Valores das parcelas, datas de vencimento e índices de correção monetária, se aplicáveis.
d. Sinal e Arras
O contrato pode prever o pagamento de um sinal, que é uma quantia inicial paga pelo comprador como garantia do negócio.
É importante definir se este valor será considerado como arras confirmatórias (garantia de cumprimento) ou arras penitenciais (com direito de desistência, mas com perdas).
e. Condições de Entrega
Estabeleça a data ou condições para a entrega do imóvel e descreva o estado de conservação em que o imóvel será entregue.
Se houver necessidade de reformas, isso também deve ser especificado.
f. Garantias e Responsabilidades
O contrato deve incluir cláusulas que tratem da responsabilidade do vendedor por vícios ocultos e garantir a evicção, que protege o comprador contra a perda do imóvel devido a direitos anteriores de terceiros.
g. Documentação Necessária
É crucial que o vendedor forneça todas as certidões negativas de débitos fiscais, judiciais e ônus sobre o imóvel.
Além disso, deve ser verificada a regularidade fiscal do imóvel (IPTU, taxas de condomínio, etc.).
h. Cláusulas Resolutivas
Inclua cláusulas que permitam a rescisão do contrato em determinadas condições, como a impossibilidade de obtenção de financiamento ou situações de força maior.
i. Multas e Penalidades
Especifique as multas e penalidades em caso de descumprimento das obrigações contratuais, incluindo juros de mora por atraso nos pagamentos.
j. Disposições Finais
Defina o foro para resolução de conflitos e inclua declarações das partes, confirmando que não há outros acordos verbais ou escritos além dos constantes no contrato.

3. Registro do Contrato
Para garantir a segurança jurídica e a publicidade da transação, é fundamental registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, tornando assim o contrato oponível a terceiros e protegendo os direitos do comprador e vendedor.
Caso o contrato não seja registrado, ele não terá valor legal, não podendo dessa forma ser solicitada nenhuma reparação, em casos de golpes ou desistência do negócio jurídico.
Atualmente contamos com o contrato digital, que possui validade jurídica pois ele recebe uma assinatura eletrônica, e também é previsto pela legislação, facilitando dessa forma a transação imobiliária, por remover a necessidade de se dirigir até o cartório de registro de imóveis onde o bem em negociação se encontra.
4. O que evitar ao elaborar um contrato de Compra e Venda de Imóveis
Ao elaborar o contrato de compra e venda deve-se realizar alguns procedimentos, para que o negócio jurídico não traga prejuízos futuros as partes, ou pelo menos minimize, como por exemplo:
✅Descrever de forma correta o imóvel objeto do contrato, como por exemplo metragem, localização, cômodos, endereço e número da matrícula.
✅Checar se há problemas com a documentação do vendedor e também informações por meio da certidão atualizada da matrícula do imóvel em negociação.
✅Especificar os detalhes de prazos e preço, onde estes devem ficar claros, inclusive como será feita a quitação, se haverá entrada, entre outros;
✅Indicar como se dará a entrega da posse do imóvel, se a mesma ocorrerá na assinatura, na quitação das primeiras parcelas, na lavratura da escritura etc.;
✅E o que acontecerá em casos de evicção, se o comprador irá perder o bem por uma decisão administrativa ou judicial, ocasionada por um fato anterior à aquisição.
Livros da área de Direito Imobiliário e Registral
5. Dicas
Tomando por base, o livro Manual de Direito Civil do Flávio Tartuce, segue algumas dicas ao analisar ou elaborar um contrato de compra e venda:
a) Os riscos em relação à coisa, correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois, enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo a regra res perit domino ( a coisa perece para o dono).
b) Os riscos pelo preço correm por conta do comprador, que tem os deveres dele decorrentes ( art. 492 do CC).
c) As despesas com transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor (art.490 do CC).
d) As despesas com escritura e registro serão pagas pelo comprador (art. 490 do CC).
Elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é tarefa complexa e minuciosa, por isso a atenção aos detalhes e a assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário, é primordial para que a transação ocorra de forma segura, estratégica e eficiente.
Se você tem dúvidas ou precisa de assistência na elaboração ou análise de um contrato de compra e venda de imóvel, entre em contato comigo, estou aqui para ajudar você a realizar o melhor negócio imobiliário.
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