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Contratos de Compra e Venda de Imóveis, instrumento estratégico do seu negócio imobiliário

Foto do escritor: Amanda MouraAmanda Moura

Atualizado: 13 de ago. de 2024


Compra e Venda de Imóveis
Imagem: Pinterest | Reprodução

É indiscutível que a compra de um imóvel envolve bastante complexidade, devido ao seu alto valor econômico e também demanda emocional, pois é comum que ao adquirir um bem o mesmo venha com significado, alegria e dotado de grandes histórias.

 

Ao elaborar um contrato de compra e venda será necessário prezar pela segurança jurídica de ambas as partes envolvidas, e estando este documento bem elaborado, irá garantir que o processo ocorra de forma transparente e segura.

Neste artigo, abordamos os principais aspectos que você deve considerar ao celebrar uma transação imobiliária, resguardando a mesma através de um contrato de compra e venda de imóveis bem estruturado.


1. O que é um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

 

Um contrato de compra e venda de imóvel é um documento legal que formaliza o acordo entre o vendedor (proprietário do imóvel) e o comprador, estabelecendo as condições para a transferência da propriedade.

 

Este contrato define os direitos e obrigações de ambas as partes e serve como garantia jurídica de que a transação será realizada conforme o acordo firmado entre comprador e vendedor no momento de negociação.

 

Flávio Tartuce conceitua compra e venda como:“O contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante remuneração, denominada preço. Portanto, trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmissão da propriedade.”

 

Ainda convém ressaltar, já que falamos sobre contrato de compra e venda de imóveis, que a transferência da propriedade do imóvel se dará pelo registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, onde com isso, conclui-se que o contrato trará somente o compromisso do vendedor em realizar a transferência da propriedade, e não a transferência de fato.


2. Principais Elementos do Contrato

 

a. Identificação das Partes

 

O contrato deve identificar claramente o vendedor e o comprador, incluindo nome completo, RG, CPF, estado civil, profissão e endereço. Se houver representantes legais, seus dados e poderes devem ser especificados.

 

b. Descrição do Imóvel

 

Uma descrição detalhada do imóvel é fundamental. Isso inclui:

- Endereço completo

- Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis

- Área total e construída

- Descrição das benfeitorias e acessórios que acompanham o imóvel.

 

c. Preço e Condições de Pagamento

 

O contrato deve especificar o valor total da transação e as condições de pagamento, detalhando:

- Valor total do imóvel

- Formas de pagamento (à vista, parcelado, financiado, etc.)

- Valores das parcelas, datas de vencimento e índices de correção monetária, se aplicáveis.

 

d. Sinal e Arras

 

O contrato pode prever o pagamento de um sinal, que é uma quantia inicial paga pelo comprador como garantia do negócio.

 

É importante definir se este valor será considerado como arras confirmatórias (garantia de cumprimento) ou arras penitenciais (com direito de desistência, mas com perdas).

 

e. Condições de Entrega

 

Estabeleça a data ou condições para a entrega do imóvel e descreva o estado de conservação em que o imóvel será entregue.

 

Se houver necessidade de reformas, isso também deve ser especificado.

 

f. Garantias e Responsabilidades

 

O contrato deve incluir cláusulas que tratem da responsabilidade do vendedor por vícios ocultos e garantir a evicção, que protege o comprador contra a perda do imóvel devido a direitos anteriores de terceiros.

 

g. Documentação Necessária

 

É crucial que o vendedor forneça todas as certidões negativas de débitos fiscais, judiciais e ônus sobre o imóvel.

 

Além disso, deve ser verificada a regularidade fiscal do imóvel (IPTU, taxas de condomínio, etc.).

 

h. Cláusulas Resolutivas

 

Inclua cláusulas que permitam a rescisão do contrato em determinadas condições, como a impossibilidade de obtenção de financiamento ou situações de força maior.

 

i. Multas e Penalidades

 

Especifique as multas e penalidades em caso de descumprimento das obrigações contratuais, incluindo juros de mora por atraso nos pagamentos.

 

 

j. Disposições Finais

 

Defina o foro para resolução de conflitos e inclua declarações das partes, confirmando que não há outros acordos verbais ou escritos além dos constantes no contrato.



Contrato de Compra e Venda de Imóveis
Imagem: Pinterest | Reprodução

3. Registro do Contrato

 

Para garantir a segurança jurídica e a publicidade da transação, é fundamental registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, tornando assim o contrato oponível a terceiros e protegendo os direitos do comprador e vendedor.

 

Caso o contrato não seja registrado, ele não terá valor legal, não podendo dessa forma ser solicitada nenhuma reparação, em casos de golpes ou desistência do negócio jurídico.

 

Atualmente contamos com o contrato digital, que possui validade jurídica pois ele recebe uma assinatura eletrônica, e também é previsto pela legislação, facilitando dessa forma a transação imobiliária, por remover a necessidade de se dirigir até o cartório de registro de imóveis onde o bem em negociação se encontra.


4.  O que evitar ao elaborar um contrato de Compra e Venda de Imóveis


Ao elaborar o contrato de compra e venda deve-se realizar alguns procedimentos, para que o negócio jurídico não traga prejuízos futuros as partes, ou pelo menos minimize, como por exemplo:


✅Descrever de forma correta o imóvel objeto do contrato, como por exemplo metragem, localização, cômodos, endereço e número da matrícula.  


✅Checar se há problemas com a documentação do vendedor e também informações por meio da certidão atualizada da matrícula do imóvel em negociação.


✅Especificar os detalhes de prazos e preço, onde estes devem ficar claros, inclusive como será feita a quitação, se haverá entrada, entre outros;


✅Indicar como se dará a entrega da posse do imóvel, se a mesma ocorrerá na assinatura, na quitação das primeiras parcelas, na lavratura da escritura etc.;


✅E o que acontecerá em casos de evicção, se o comprador irá perder o bem por uma decisão administrativa ou judicial, ocasionada por um fato anterior à aquisição.


Livros da área de Direito Imobiliário e Registral




5. Dicas

 

Tomando por base, o livro Manual de Direito Civil do Flávio Tartuce, segue algumas dicas ao analisar ou elaborar um contrato de compra e venda:

 

a)     Os riscos em relação à coisa, correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois, enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo a regra  res perit domino ( a coisa perece para o dono).

b)     Os riscos pelo preço correm por conta do comprador, que tem os deveres dele decorrentes ( art. 492 do CC).

c)     As despesas com transporte e tradição correm, em regra, por conta do vendedor (art.490 do CC).

d)     As despesas com escritura e registro serão pagas pelo comprador (art. 490 do CC).

 

 

Elaborar um contrato de compra e venda de imóvel é tarefa complexa e minuciosa, por isso a atenção aos detalhes e a assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário, é primordial para que a transação ocorra de forma segura, estratégica e eficiente.

 

Se você tem dúvidas ou precisa de assistência na elaboração ou análise de um contrato de compra e venda de imóvel, entre em contato comigo, estou aqui para ajudar você a realizar o melhor negócio imobiliário.

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