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Tudo o que você precisa saber sobre Incorporação Imobiliária

Foto do escritor: Amanda MouraAmanda Moura

Incorporação Imobiliária
Imagem: Pinterest| Reprodução

O que é Incorporação Imobiliária


Sendo relacionada ao Direito Imobiliário, a incorporação imobiliária é um processo estruturado e regulamentado pelo qual se desenvolve um empreendimento imobiliário, como por exemplo a construção de um edifício para venda de unidades autônomas, desde a aquisição do terreno até a entrega das unidades prontas aos compradores.

 

Este processo é regulamentado pela Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/64), e também gosto de particularmente reforçar o papel importante das Corregedorias Estaduais, que regem o sistema cartorário brasileiro, órgão responsável direto pelos trâmites que envolvem imóveis, e consequentemente o registro de incorporações imobiliárias.

 

Se você pretende seguir nessa área, a Lei nº 4.591/64, suas alterações e o Código de Normas da Corregedoria Estadual serão seus grandes aliados nesse trâmite, em esclarecer os direcionamentos da lei e procedimentos a serem realizados no processo de Incorporação Imobiliária.


Por que é importante realizar a Incorporação Imobiliária


O Registro de Incorporação do Imóvel irá garantir segurança jurídica na realização de compra e venda, pois é através dele que o comprador terá certeza de que a sua futura propriedade está de acordo com as leis municipais, que o projeto atende ao parâmetros técnicos de construção, e que o construtor/incorporador transmite um nível de segurança quanto ao desenvolvimento e entrega do imóvel que você está adquirindo tão antecipadamente, sendo dessa forma extremamente benéfico para ambas as partes envolvidas no negócio imobiliário.

 

Convém ressaltar que sem o respectivo registro, o “imóvel futuro” não pode ser comercializando, sob violação legal, de acordo com o artigo 65 da Lei 4.591/64, ou seja, a comercialização de imóvel na planta, sem o respectivo registro da incorporação, é ilegal, podendo o construtor, incorporador e corretor incidirem em pena, conforme previsão legal:  

 

“Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º incorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.


Garantias resultantes do registro da Incorporação Imobiliária


O RI é uma é uma das condições para emissão do habite-se, emitido no final da construção do empreendimento, além de clarificar ao comprador de que a propriedade foi construída atendendo todos os padrões de segurança previstos em lei, e também estipula um prazo de desenvolvimento da obra e data de entrega.

 

Ao registrar a incorporação, o construtor/incorporador também fará jus a diversos benefícios, entres a possibilidade de estabelecer o Patrimônio de Afetação, que consiste na separação do terreno e dos direitos de constituição a ele vinculados, do patrimônio do incorporador, fincando vinculados exclusivamente ao cumprimento da obrigação, ou seja, a finalização da obra e entrega das unidades.

 

Entre os principais benefícios de constituir patrimônio de afetação estão:

 

 - Será um instrumento de garantia para os adquirentes, apresentando-se como estratégia de marketing e comercial imobiliário.

 

- Maior controle das operações de cada obra em andamento, servindo como meio de supervisão dos gestores.


- Torna o crédito para o financiamento da obra menos oneroso.

 

- Propicia o regime especial de tributação (RET).

 

O RET possibilita que as empresas que exercem atividade imobiliária realizem um único recolhimento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, à alíquota de 4% sobre as receitas auferidas.

 

Se a incorporação imobiliária for relacionada a programas sociais de moradia, as empresas poderão reduzir a alíquota para 1%.


Passo a Passo da Incorporação Imobiliária


O processo de Incorporação Imobiliária, da sua concepção até entrega final, requer cuidados específicos e a coordenação de diversos profissionais, incluindo arquitetos, engenheiros, advogados e cartorários.

 

A atenção aos detalhes e o cumprimento das exigências legais são cruciais para o sucesso de uma incorporação imobiliária, etapas em que se faz primordial o acompanhamento de um profissional especialista em Direito Imobiliário, com expertise em legislação patrimonial.

 

Passo a Passo com uma visão geral de todo o trajeto para o sucesso de um bom negócio imobiliário, que seja lucrativo, prazeroso e agregue bastante experiência ao seu conhecimento em mercado de imóveis:


1. Estudos Preliminares


1. Análise de Mercado: Estudar a demanda do mercado imobiliário local para entender quais tipos de imóveis têm maior potencial de venda.

 

2.Escolha do Terreno: Identificar e selecionar um terreno adequado para o projeto. Avaliar a localização, acessibilidade, infraestrutura e potencial de valorização.

 

3.Viabilidade Econômica: Realizar um estudo de viabilidade econômica para avaliar se o projeto é financeiramente viável. Este estudo deve considerar custos de aquisição do terreno, construção, comercialização, entre outros.


2. Aquisição do Terreno


1.Negociação e Compra: Negociar a compra do terreno com o proprietário. Verificar a documentação do imóvel, incluindo certidões de ônus reais, negativas de débitos, entre outras.

 

2.Escritura e Registro: Formalizar a compra através da lavratura da escritura pública e registrá-la no cartório de registro de imóveis.


3. Projetos e Aprovações


1.Projeto Arquitetônico: Contratar um arquiteto para elaborar o projeto arquitetônico do empreendimento, conforme as exigências legais e urbanísticas.

 

2.Aprovações Legais: Submeter o projeto às autoridades municipais (prefeitura) para obtenção das aprovações necessárias, incluindo alvará de construção.

 

3. Projeto Executivo: Desenvolver projetos complementares (estrutural, elétrico, hidráulico, etc.) necessários para a execução da obra.


4. Lançamento do Empreendimento


1.Registro de Incorporação: Registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, conforme a Lei de Incorporações (Lei 4.591/64).

 

2.Lançamento de Vendas: Preparar o material de marketing e lançar as vendas do empreendimento. Pode envolver campanhas publicitárias, stands de vendas e corretores imobiliários.


5. Construção


1.Contratação de Construtora: Selecionar e contratar uma construtora para executar as obras do empreendimento (Em casos que incorporador e construtor não sejam as mesmas “pessoas”).

 

2. Execução das Obras: Acompanhar e gerenciar a construção, garantindo que o cronograma e orçamento sejam cumpridos.

 

3.Fiscalização: Realizar a fiscalização da obra para garantir a conformidade com os projetos e normas técnicas.


6. Comercialização e Entrega

 

1. Vendas: Continuar o processo de vendas dos imóveis durante a construção.

 

2. Vistoria e Entrega: Realizar a vistoria dos imóveis com os compradores e corrigir eventuais problemas. Entregar os imóveis e as chaves aos compradores.

 

3. Assembleia de Instalação de Condomínio: Realizar a primeira assembleia de instalação do condomínio, com a eleição do síndico e a formação do conselho.


7. Pós-Entrega


1. Assistência Técnica: Oferecer assistência técnica para resolver problemas que surgirem após a entrega dos imóveis.

 

2. Garantia: Respeitar os prazos de garantia legal para os diferentes componentes da construção (estrutural, hidráulico, elétrico, etc.).


Documentação Necessária


Alguns documentos necessários para o processo de registro da incorporação imobiliária são:

 

- Certidões do terreno

- Alvará de construção

- Projetos aprovados

- Memorial de incorporação

- Contratos de compra e venda

- Documentos de registro no cartório


Livros da área de Direito Imobiliário e Registral




 



Cada uma dessas etapas requer cuidados específicos e a coordenação de diversos profissionais, incluindo arquitetos, engenheiros, advogados e corretores. A atenção aos detalhes e o cumprimento das exigências legais são cruciais para o sucesso de uma incorporação imobiliária.


Iniciará uma incorporação imobiliária e precisa de ajuda, entre em contato comigo por whatsapp, vai ser um prazer alinhar com você às melhores estratégias para o seu negócio imobiliário.

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